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　　ky体育2020年11月，住房和城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，明确提出要充分发挥物业服务企业常驻社区、贴近居民、响应快速等优势，推动和支持物业服务企业积极探索“物业+养老”模式。

　　据《中国物业管理行业现状深度分析与投资前景预测报告（2023-2030年）》显示，碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、奥园健康、远洋服务、银城物业等物企，均已延伸服务触角，围绕养老的多样化需求拓展社区生活类增值服务。

　　今年以来，仅在7、8月，就传来赢时物业、彩生活服务、和泓物业、远洋集团等头部物企，通过投资入股、与养老服务企业合作等方式探索“物业+养老”业务的消息。

　　从各大物企近年的业绩报告中，也不难发现，布局“物业+养老”逐渐成为企业拓展增值业务，打造“第二增长曲线”的创新路径——

　　如，世茂服务在其业绩报告中表示，2022年养老业务收入同比增长近5倍，目前其养老服务熙堂业务已覆盖23座城市超30万人；

　　绿城服务2022年报显示，企业已逐步建立以“物业+养老”、“颐养+康护”等为主要模式的社区养老服务体系，公司2022年，在以此为主的居家生活服务方面营收2.56亿元，占总收入约9%，同比上涨约32.5%。

　　尽管“养老服务”在不少物企业绩报中的占比逐年提升，但从“物业+养老”模式整体发展来看，在前景可观的发展空间背后，“人才缺、成本高、盈利难”仍是不容忽视的问题。

　　“目前，对物业公司而言社区养老服务仍处于探索阶段，大多数企业都在探索和尝试，还没有达到一定的业务体量。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟曾在接受媒体采访中表示。

　　本篇文章聚焦“物业+养老”创新模式，从物企布局社区养老服务现状出发，探讨企业如何克服盈利难等困境，落地真正的“第二增长曲线

　　2013年，国家政策文件中首次涉及物业企业与养老服务之间的关系，提到“引入物业企业兴办运营养老服务项目”。2019 年，“物业+养老”正式成为国家层面的养老服务重要模式。

　　更“亲近”的服务提供者长期以来，物业服务企业被认为是物业建筑的维护者和小区安全的保卫者，不少省份小区的物业服务覆盖率已达90%。这张庞大的物业网络，可以承载许多类型的服务。

　　物企作为服务提供者，与其他第三方机构相比，具有可及性强、信任度高、服务更优等天然优势。

　　首先，物企作为老年居民所在社区的运营管理者，在物理距离上较第三方机构更贴近老年群体，这对于护理、送餐、助行等服务来说，有着“地利”的优势，对于紧急求助、病发就医等突发事项也能及时响应。

　　对于物企来说，开展居家社区养老服务，也是其扩展业务链和获取新盈利增长点的转型发展之策。

　　一系列利好政策和广阔的市场前景，使得物企有机会从养老产业切入，进行多元化经营，实现发展转型。

　　近些年，越来越多的物企抛开了“管物”的传统定位，发起了向“老年服务提供者”的转型，试水养老业务，形成了具有一定特色和发展模式的居家社区养老新业态。

　　聚焦日常生活，打造养老服务圈初入养老服务行业的物企，大多从轻资产出发，为小区内的空巢、独居以及需要护理或帮助的老人，提供居家上门服务。

　　服务类型主要包括医疗保健、生活照料、助餐和家政。在此基础上，物企充分整合资源，成功打造了多元且完整的养老服务圈。

　　在此服务圈中，不同的物企结合自身优势，有的放矢地选择自己的侧重点，在以核心业务为基础留住现有客户的同时，也不断拓展其他的服务项目，吸引新的客户。

　　重结合，进行适老化改造较早入局养老服务的物企，还进一步发挥自身贴近社区、贴近业主的特点，利用自有的重资产，与适老化改造相结合，打造出了社区嵌入式的服务机构。

　　智汇坊，是2014年万科物业在上海万科城市花园小区内打造的一家社区养老中心。

　　作为一个经典的“物业+养老”项目，万科从选址、建造到服务收费，构建出了颇具特色的商业模式。

　　其中ky体育，活力老年人可以自由的居家养老，按需求购买服务；半自理老人可以选择日托或专业照护；不能自理的老人则可以直接入住智汇坊，享受24小时的专业看护。这样一来，小区的所有老人都能实现原居安养。

　　自开业至今，智汇坊现设有38张长期照护床位和10个日托名额。平台显示，智汇坊的入住价格为每月2000-4000元不等，根据老人的实际情况而定。

　　教育科技赋能，触达“新老人”在嵌入式养老社区的基础上，绿城物业、奥园健康等物企还对服务进行了创新，面向“新老人”群体，开创了“学院式养老”“智慧式养老”等独特的养老模式。

　　“学院式养老”是绿城物业独创的养老模式，除让长者享受专业的医疗健康和舒适的居家生活服务外，更重要的是，绿城借鉴学校的组织形式，为愿意学习的老人们提供全面的文化教育。

　　与绿城的“回忆杀”不同，奥园健康从“未来感”出发，用科技赋能，成立了大健康产业发展研究院，为老年住户提供智慧居家康养服务。

　　物企入局养老产业，面对特殊的服务对象，市场前景广阔。但在实际经营中，也面临着盈利难、用地难、专业性弱

　　做“轻”养老OR做“重”物业面对普遍存在的行业痛点，经过实践ky体育，目前已有三种商业模式可以借鉴。一是轻资产投入，二是轻重结合，三是创新模式。

　　轻重结合的传统养老模式较为复杂，需要投入的资金和地产也更多，故对于新入局者来说，一般选择做“轻”养老。

　　诸如之平、卓达等物业公司，采取“上门服务”“居家养老”的模式打造服务体系，从护理、助餐、助行等各个方面满足老年居民的需求。

　　此外，在物企自有房产内对老人进行护理，除护理费外，还可以增收床位费、就餐费等费用，医护人员也可以节省上门到家的时间，在创造营收的同时提高了工作效率。

　　在场地利用上，万科物业就将小区闲置的物业用房进一步改造成为日间护理、银发餐厅等场所，实现了更低的场地成本。

　　虽然创新模式需要更高的投入，但也发生了客户群体的转型，以具有较高消费水平和精神追求的老年群体为主，营收也会随之增加。

　　专业性短板的补足国家刚发布“物业+养老”政策时，受到最多的质疑就是有关物企的专业性。

　　彩生活与光大养老，世茂服务与椿熙堂、佳兆业与美邸养老、龙湖智慧服务与安馨康养都建立了双方合作关系，打造了良性的业务执行框架。

　　如奥园健康、万科物业等企业凭借多年的资源和专业人才积累，采用自营养老服务模式。相比于第三方合作，自营业务需要物企更高的管理能力和更多的人员投入及培训，承担的责任也更多，但收益远远大于第三方合作模式。

　　协调公益性与商业性的矛盾过去，企业物业服务企业与养老服务企业间的共性在于，在商业属性之外，都更强调公益属性和社会价值。

　　通过整合社区养老服务资源，碧桂园服务打造了“免费+付费”养老服务清单，在试点社区提供 “怡然五星长者服务体系”，具体包括怡然有康、怡然有帮、怡然有乐、怡然有学、怡然有为五个方面的内容。

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