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　　泛亚电竞采访恒兴物业负责人时，他的开场白就是这句话，并像履行诺言一样，上午没能采访完，吃了中饭继续，让记者丝毫不敢怠慢。

　　物业管理确实复杂，从小处说，它是对小区公共部位的日常管理，从大处说，它关系到整个住宅社区乃至整个社会的安定和谐。实际上，物业管理行业自其诞生之日起就不曾平静过，它伴着矛盾与纠纷走过了一段艰难困惑的岁月。尤其是在以“和谐稳定”为主旋律的当今中国社会，物业管理更是受到人们的广泛关注，其艰难困惑依然。

　　1993年，由江西财经大学组建的华财物业可以算作是南昌最早的物业管理公司。华财物业副总经理沈正一跟我们说起这段“诞生史”时特别兴奋：由财政部与江西财大共同投资建设的华财大厦写字楼顺利落成后，成为江西省第一高楼，并因服务设备非常齐全，吸引了150多家企业单位入驻，当时考虑到这么多企业混在一块，需要有个系统的管理，于是在1993年9月，江西华财物业正式成立，从此揭开了南昌物业管理发展的序幕。“但实际上，从1993年到2000年，这7年间南昌物业管理的发展是断层的，一般的小区业主都没有物业管理的概念！”沈正一说。

　　即便到2000-2001年间泛亚电竞，南昌物业管理企业也仅发展到30多家，且企业规模较小，服务水准普遍不高。可以说，在过去的10多年当中，南昌物业管理的发展是非常缓慢的。

　　据南昌市房管局物业管理处长邓长水介绍，南昌市物业管理线年以来的事，随着南昌楼盘开发的日益增多，以及深圳、上海等发达城市一些物管企业先进理念的引进，加上老百姓对物业管理的初步认知，从2002年到现在，南昌已经申报企业资质的物业管理企业由原来的几十家发展到180多家，这当中还不包括不久前年检后出局的40多家物业管理企业。在这180多家物管企业当中，本土企业占主导，达160多家；外地企业很少，不到20家，他们主要来自北京、深圳、大连、上海等一线发达城市，而这几个城市中又以深圳为主导。“可以说，外地来的这些比较有实力专业性较强的品牌公司，为南昌本土物业管理的发展注入了新鲜血液！”邓长水说。

　　当然，有相互促进，也有残酷的竞争，经过这几年的发展，随着南昌新建小区的逐渐增多，外加物业管理企业的准入门槛较低，一时间南昌物业管理企业如雨后春笋般冒出来，企业之间的专业实力呈现良莠不齐的态势，好的很好，差的很差，物业管理企业同样陷入两极分化的竞争迷局当中，“这也是在不久前的年检中，南昌物业管理公司由230多家一下减至180多家的原因！”邓长水说，未通过年检的企业基本上处于“自生自灭”的状态中。这些企业要么自行消失，要么长久以来没有一个具体的经营项目，要么就是长期处于严重亏损状态中。

　　点评:都说南昌物业管理发展较晚，水平不高，但从上面的数据来看，几年的时间能发展到近200家，实属不易。当然，好坏不能以多寡论，君不见“恶性竞争”满目皆是？如何借鉴外来品牌公司先进的服务理念，并结合本土实际情况为我所用，才是促进行业健康快速发展的正道。

　　南昌物业管理发展经过这几年的发展，从早期的“房管所”到现在不少外地品牌公司入驻，一步一个脚印走来，可谓成绩斐然。业内人士普遍认为，到目前为止，形成了以下五种不同类型的物管公司：

　　1、前身为本地房管局下属各个房管所的物业管理公司。这类物管公司专业水平普遍不高，服务功能比较单一，员工整体素质不高，技术含量偏低。上个世纪90年代末大量出现，数量很多。早期管理的大多是些房改房，因服务要求不高，生存不受威胁，近几年随着物业管理在南昌的大踏步发展，这类公司大多难以为继。

　　2、南昌本土成长起来的物业管理公司。这类公司在南昌物管行业内占据主导，数量早已过百，经过近几年的快速发展，逐渐成长起来泛亚电竞。这类公司起步稍晚，但发展空间很大。当然，也有不少公司有近10年的发展历史，服务水准日趋成熟的物管公司，这类公司做得比较成功的有天安物业、华财物业等。

　　3、开发商派生的物业管理公司。这类公司有人称之为开发商的“售后服务”，因享有开发商的资金补给，物管服务大多都能做得非常到位。但也因其和开发商之间特殊的“父子关系”，以致招来不少骂名。在南昌，这类公司比较知名的有:外地的，如万科物业、万达物业等;本地的，如恒兴物业、高能物业等。

　　4、外地来的品牌物业管理公司。这类公司拥有较为先进的物业服务理念和较高的服务水准，在南昌大都为二级资质。但因南昌物业管理发展较晚，老百姓认知水平不高，以致服务水准难与物管收费成正比。但尽管如此，南昌还是有些外地企业做得非常好，比如深圳福田物业等。

　　5、另外，一些房地产代理公司下面也成立了物业管理公司。这类物管公司在南昌并不多见。所占比例很小。

　　点评:为体现时代的变迁感，我们说到了五种类型，其实真正能够站稳脚跟的也就本土、派生、外地这三种类型，从现在的市场情况来看，也只有这三种企业比较有竞争力。不用多说，不管是开发商对前期物业管理的招投标，还是成立“业主委员会”后对物业管理公司的重新选聘，非此三类企业莫属了。

　　记者从南昌市物业管理处了解到:南昌180多家物业管理管理公司，其中有118家通过2005年的资质年检（在其余60多家企业中，有一小部分未参加2005的资质年检，而大部分被淘汰出局），其中二级资质的有16家泛亚电竞，三级资质的有46家，三级暂定的有56家，三级暂定的主要指那些新设立的物业管理公司。按照《物业管理企业资质管理办法》，第一年首次申报企业资质的物管公司，不管你有多大实力，也不管注册资金多少，第一年一般都为三级暂定。到目前为止，南昌还没有一家具有一级资质的物业管理公司。

　　其中，有一些外地入驻南昌的物管公司，它的总公司可能是一级资质，但在南昌一般为二级资质，它在南昌分公司是否具有一级资质还有待进一步考察。这也是有些专家指出物业管理行业的资质提升必须要有一个梯级发展模式的原因。也就是说三级要向二级发展，二级必须要向一级发展。按照《物业管理企业资质管理办法》的规定:一级由建设部审批、二级由省建设厅审批、三级包括三级暂定由市房地产主管部门审批，深圳福田、卓越物业就是二级资质。“在做大做强物管企业方面，我们将继续努力，重点培育和扶持，组建一些具有一级资质的物管公司。”邓长水说。

　　点评:据邓长水介绍，南昌二级资质的物管企业大部分为外地品牌企业，南昌本土的企业也就那么几家，恒兴物业、天安物业、华财物业皆为二级资质，算是异数了。看来，差距还是很明显，“革命还未成功，本土还需努力”啊！

　　南昌物管公司人员构成与招聘情况如何？这主要从三种类型的物管公司展开来讲:外来品牌物管公司、开发商属下的物管公司、本土成长起来的物管公司。这三类物管企业的人员构成皆为：高层管理人员、特殊岗位的技术人员、其余工作人员（包括保安、保洁、工程维修、客服）。

　　1、外来物管企业人员招聘情况：高层管理人员由公司总部调配;特殊岗位技术人员也有公司总部调配;保安、保洁、工程维修、客服等人员在本地招聘。

　　2、开发商下属物管企业人员招聘情况：高层管理人员前期请一些顾问公司做顾问或从外地高薪聘请;特殊岗位技术人员基本上借用开发商的工程技术人员;保安、保洁、工程维修、客服等人员在本地招聘。

　　“如果要给南昌物管人员打分的话，应该是普遍处于中等水平！”一位业内人士说，由于种种原因，南昌物管企业人员的素质是不高的。采访中，不少业内人士喜欢拿万科物业的员工素质来说事，与本地一些物管企业人员素质相比，万科的物管可以说是做得非常好的，他们物管人员的素质普遍很高。“不管小区内的业主还是外来人员，对万科的物管总是赞不绝口，有不少消费者是冲着他的物管去的，万科在物管方面可谓是精雕细琢泛亚电竞！”名家物业总经理万小坪丝毫不掩饰对同行的赞誉。正如很多人所说的一样，万科物业是真正把它当作一个品牌来经营的。

　　邓长水指出，在不久前举办的示范小区和优秀小区的评选活动中，有不少小区中选，从评选结果来看，南昌不少小区的物管水平和前几年相比，已有不小的提升。但尽管如此，南昌物管整体来看，中等水平的还是比较多，甚至有一部分物管企业的员工素质是偏低的。为什么会出现这种情况？邓长水谈到，一是因为南昌物管人员的来源，南昌物管人员主要以下岗再就业人员为主，他们以前都没有搞过物业管理，根本谈不上专业，这是造成物管公司员工素质水平不高的原因。但从另一方面讲，很多物管公司为维护社会稳定，解决下岗工人再就业问题做出了重要的贡献。对此，不少物管企业老板可不都是这么想的，他们认为，既然口口声声要提高南昌物业管理的整体水平，而一大批下岗人员进入物管行业，这个行业的服务水准怎能提升？可以说南昌物管企业发展处于一个尴尬的境地，“光荣”使命的背后，有不少难言的苦衷。

　　第二个影响物管人员素质的是物业管理员工的培训。邓长水称，南昌不少物管企业除了企业本身内部的培训外，社会类培训总体上还是跟不上。恒兴物业作为一家土本二级资质的物管企业，在这方面严格施行了两种培训制，即内部三级培训制和外委培训制，几年执行下来，取得了一定的成效。但从南昌本土物管企业来看，能将培训做得比较出彩的企业毕竟不多。“要实现南昌物管人员素质的提升，在物管企业人员来源和培训方面还有待努力！”邓处长说。

　　点评:物业管理行业是个微利行业。也是矛盾与纠纷最多的一个行业之一。采访中，不少物管企业老总都说到“亏损”这个词，几乎是“亏”声一片。后来知道每个物管企业都要负责好几个下岗工人的再就业，既要发展自身又要照顾社会，挺不容易的。也许，对物管行业，我们真的该多一些宽容。

　　如果把南昌市场比作一块大蛋糕，这块蛋糕到底适合多少人吃才刚刚好？就目前南昌市本身收入和物管费标准，到底能够适合多少物业管理公司生存，这是一个问题。随着南昌楼盘开发数量的剧增，物管公司越来越多，滋生了一系列问题，比如许多物业公司之间相互滥价，甚至压价。另外，南昌一些开发商自己也成立了物管公司，这类公司宁愿贴钱来树立自己的物业形象，提高物管服务质量，从而带动楼盘销售，虽然物管亏了。但是房价涨了，实际上还是赢利。

　　南昌市物管协会秘书长黄明华指出，这类和开发商为“父子关系”的物管公司对那些纯粹的物管公司是一种冲击。因为对于那些纯粹做物管的公司来说，在管理小区的前几年，他们基本上是亏损的，按政策规定，在经营亏损的情况下，开发商应给予补贴，但实际上能得到这个补贴的物管公司少之又少。这样，与那些享有开发商补贴的物管公司相比，纯粹做物管的就很难生存了。比如说，一个档次比较高的住宅小区，物管费一般为0.85元，这在南昌算比较高的了，纯粹做物业的公司，由于资金压力，就算把各项费用全压进去，服务标准也只能达到那种水平，而享有开发商补贴的物管公司，就可以进行超负荷的服务。

　　南昌物业管理的竞争主要体现在价格和服务标准上。“其实很多业主不太清楚这个服务标准是什么，这需要我们媒体的宣传。就这一点，青岛就做得非常好，青岛的电视、报纸等媒体将物业管理的宣传作为一个重点工程来抓，并取得了一定的成效，很值得我们学习与借鉴。”黄明华说。2

　　黄明华指出:对于什么是物业管理？很多人认识不深，物业管理应该是一个综合性的服务工程，严格来讲应该称之为“物业服务”，很多人认为物业管理反正就是个“服务”，可要可不要，无非是帮业主搞搞卫生，做做保安，大多都没有考虑到更深层次的东西。不少业主对物业管理的认知出现了极端的两个方面:远离物管与过分依赖物管。

　　（1）远离物管。很多业主对物业管理的认识不够，对这一概念一时难于接受。因为许多业主原来住惯了单位公房，而公房很多时候都是靠业主自己来打扫与管理，业主在观念上一时间很难转变过来。

　　（2）过分依赖物管。很多业主对物业管理认识出现偏差，对公共服务和个人服务界定不清，过分依赖物业管理公司，认为“所谓物管物管，就是什么都得管”，于是出现了“某业主的孩子在小区里不慎摔倒，也要物管公司负责，甚至以此为由拒缴物管费”的现象。《物业管理条例》早就指出，物管公司只负责业主的“公共部分”，对于业主的“个人部分”，就该业主自己承担。有些业主个人财产的损失也要物管公司承担，这显然不合理的，就像我们不能说保安就是保镖一样。

　　小区业主应该坚持义务与权利并重，对于那些由于物管服务没做到位，业主就拒缴物管费的行为，黄明华很不认同，他认为，业主可以通过向政府或物业管理的相关部门投诉，而不是通过拒交物业管理费等不理智的方式来解决问题。“在新加坡，对于那些不缴物管费的业主，业主委元会将贴出通告。缴纳物管费就像在餐厅AA制消费一样。如果个别业主不缴物管费，就相当于别人替你花钱而你享受了服务！”黄明华说。3

　　随着南昌物业管理的发展，政府虽然陆续出台了一些政策法规，但总体来说，由于相关部门对物业管理行业重视力度不够，一些关于物业管理的法律法规和相关政策还是比较滞后的。黄明华提出以下物管政策滞后引发的问题:

　　（1）某些水电费的收取问题。住宅小区里的居民用电和公共过道里面的用电（属于公共区用电）的费用收取标准是不一样的，仅就这一项，就引来很多业主的不理解，认为居民用电与公共区用电的收费标准不一样很不公平，《物业管理条例》规定，一般物业管理电费收取费有两种情况:一种是直接由供电供水部门向居民直接收取，这种电费收取情况还好处理点，而对于由物业管理公司代收而存在的过渡电过渡水的问题，很多居民就不理解，为什么物业管理公司电费那么低（4角多），而自己的电费那么高（5-7角）？对于这些问题，南昌也没有出台相关政策。

　　（2）电梯检测费的规范问题。国家有规定，南昌技术监督局每年都要对小区电梯进行技术检测，那么这个检测费该怎么收？收多少？问题多多。在一些发达城市电梯检测费很便宜，检测一次费用只一两百元（高的达500-600元/次）。而在南昌就需花上一千多元（高的甚至达2000元/次）。南昌本身经济收入就不可与沿海发达城市相比，检测收费反而要比沿海高出许多，这个电梯检测费用就应当需要相关法律法规来规范。

　　（3）装修残余垃圾清运费的问题。南昌在1997年的清运标准是0.16元/平方米，但现在业主装修的档次越来越高了，所要清运的东西越来越多，现在收费标准提高了，劳动力用工的工资也提高了，而这个标准却没变，黄明华认为，这个清运费的标准也要提高，并希望有相关法规出台。

　　点评:竞争环境、认知程度、政策滞后，除了这三者之外，物业管理行业的发展或许还有更多的“恶劣环境”。路很长，但还是要走下去。或许，我们的广大业主、各物管主管部门、物管企业以及新闻媒体，都该好好地行动起来，为营造一个良好健康的物业管理发展环境贡献力量。