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　　泛亚电竞合同管理总面积达5.05亿平方米，2015-2018年复合增长率达到46.2%，庞大的合约项目储备管理规模和增长趋势确立了行业领先地位；2015年至今，来自碧桂园开发的物业管理规模占比呈现逐年下降，第三方来源占比却在稳步上升。这种现象，一方面力证了碧桂园自身的资源贡献度不容忽视，另一方面也反映出碧桂园服务外拓加速，对碧桂园自身的资源及收入依赖度在降低。得益于三大业务收入齐增，总收入同比增长49.8%；整体毛利达17.6亿元，毛利率增至37.7%；实现净利润9.34亿元，同比增长112.1%，净利率达到20%；2016-2018年连续三年财年借款均为0，保证了良好的流动性；2018年试水三供一业改革，部分业务于2019年将会产生收入，同时发力城市服务元年，从城市管理迈向城市治理。

　　至2018年年末，碧桂园服务项目遍布中国境内31个省、市及自治区超过280个城市以及海外的马来西亚，合同管理总面积达5.05亿平方米，同比增长53.3%，2015-2018年复合增长率达到46.2%，保持了较高的规模扩张速度。其中，收费管理总面积约为1.82亿平方米，比2017年增加47.8%；年内收费率高达95.3%，提升0.92个百分点；此外，还有3.24亿平方米合同管理面积有望逐步转化作收费面积。庞大的项目储备规模和增长趋势，是碧桂园服务领跑行业的强力支撑。

　　从细分结构来看，2018年来自碧桂园的合同管理面积为4.08亿平方米，外拓及收并购所得的合同管理面积为0.97亿平方米，同比增长106.2%。收费管理面积中，由碧桂园开发的物业收费管理面积占80.1%，独立第三方开发的物业收费管理面积达0.36亿平方米，增幅约为170.3%，占比达到19.9%，上升9个百分点。

　　值得注意的是，2015年至今，无论是合同管理面积还是收费管理面积，来自碧桂园开发的规模占比虽然一直保持领先，但呈现逐年下降的态势，第三方来源占比却在稳步上升。这种现象，一方面力证了在碧桂园服务的规模扩张和业绩增长中泛亚电竞，碧桂园的资源贡献度不容忽视，另一方面也反映出碧桂园服务外拓加速，对碧桂园的资源及收入绝对依赖度在逐步降低。未来，碧桂园服务的合同来源将综合大客户、外拓和收购三种方式，实现服务内容及管理物业组合的向外延展和深化。

　　三大业务收入齐增，总收入同比增长49.8%。碧桂园服务的收入主要来自物业管理服务、社区增值服和非业主增值服务三大业务板块。报告期内，总收入达到46.75亿元，同比增长49.8%。其中，物业管理服务收入34.46亿元，同比增加35.4%，占总收入73.7%；社区增值服收入4.17亿元，同比增长72.5%泛亚电竞，约占总收入8.9%；非业主增值服务收入7.91亿元，同比增长约141.2%，占比16.9%；其他服务收入为0.21亿元。非业主增值服务收入实现高增幅主要原因在于：一方面在碧桂园集团良好的业绩保障下，部分售前咨询服务收费模式由酬金制转变为包干制，另一方面是接受了碧桂园集团委托，对其提供车位及房屋尾盘代理销售及租赁服务收取代理费，此外交付前开荒清洁及其他服务也有所增长。

　　运营效率进一步提升，毛利率增至37.7%。截至2018年，碧桂园服务的管家超2100人。人均管理面积由2017年5023平方米增至5285平方米，同比增长5.2%；物业管理服务、社区增值服和非业主增值服务三大业务板块的毛利分别同比增长46.8%、97.6%、168.1%，实现整体毛利17.6亿元，毛利率增加4.5个百分点至37.7%；得益于规模的扩张和运营管理效率的提升，净利润达9.34亿元，增幅达到112.1%，净利率为20%；公司股东应占利润约为9.23亿元，同比大幅增加129.8%。

　　在品牌拓展为主收并购为辅战略下，碧桂园服务第三方和收并购项目会不断增多，管理规模也会不断扩大。目前物业服务的转换率普遍偏低，对于碧桂园服务来说，在规模扩张的同时如何提高项目的转换率，保证毛利率，真正作用到自身的盈利能力上是关键。

　　净现金同比增长46.9%，为战略扩张务实基础。截至2018年12月31日，碧桂园服务经营现金净流入15.5亿元，经营现金净流入为净利润的1.66倍；拥有现金流38.7亿元，同比增加46.9%，借款为零，并且2016-2018年全年财年借款均为0，并无相关偿债压力，保证了良好的流动性，为战略扩张提供稳健的财务基础。

　　2018年，碧桂园服务成立合资公司开始进入三供一业（供水、供电、供热及物业管理）分离 移交改革领域。年内开始着手接管物业管理及供热业务，物业项目将覆盖全国11个省的53个城市泛亚电竞，拟接管的物业项目管理面积约为0.9亿万平方米；供热项目将覆盖全国6个省的8个城市，拟接管的供热项目管理面积约为0.42亿平方米。其中，部分业务将于2019年开始陆续产生收入。三供一业领域的前期投入很大，后期通过合作缩减投资成本和费用，收回成本是重要任务。

　　此外，在产城融合背景下，城市发展对城市管理和城市治理提出了更高的要求。碧桂园凭借27年的大盘新城的运营经验，结合自身在公共空间数字化场景运营方面的优势，积极参与城市公共服务领域的市场化竞争泛亚电竞，打造共建共治共享的城市治理新格局。

　　2018年，碧桂园服务推出城市服务2.0产品体系——碧桂园服务城市共生计划。其主要包含城市公共服务、数字城市综合管理服务、产业协同运营服务三大服务组合12个细分领域场景应用，通过深度拓展现代城市服务上下游产业链，为城市提供一套功能适用、经济实用的一体化公共服务解决方案。目前碧桂园服务已与开原市、西昌市等多个城市签订战略框架协定，其中开原项目已进入落地实施阶段，并已取得初步成效。

　　随着城市共生计划的推出以及各项战略合作的相继达成，2019年，碧桂园服务将进一步加快从城市管理到城市治理的步伐，有望进入城市服务元年。对于企业运营来说，城市服务项目的结算周期相对缓慢，并且科技含量较高，意味着前期投入力度较大，这将给碧桂园的资金配置带来一定的风险挑战。